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信託信貸試算商業地塊超八成底價成交 三季度商業地產投資寒意來襲
10月27日，中國最大商業地產服務機構RET睿意德發佈2014年度第三季度中國商業地產指數。數據顯示，2014年第三季度中國商業地產指數(CCI)實現2胎指南貸款全省皆可處理瞭平穩增長，與第二季度相比，上升瞭2.5點，環比微漲1.9%，同比漲幅為2.6%，增速均有所下跌。
RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦表示，"繼第二季度之後，該指數穩步增長，顯示瞭商業地產整體繼續回暖態勢。值得關註的是，第三季度的商業用地流拍數量激增，超八成的商業地塊以底價成交，說明商業地產投資熱度進一步降低。"
據介紹，中國商業地產指數(CCI)為中國首個商業地產指數系統，以中國大陸40餘個熱點城市的商用土地、商用物業、辦公樓物業的關鍵數據為基礎，並涵蓋品牌零售商以及線上線下銷售等相關數據，包含中國商用土地指數、中國商用物業指數、中國寫字樓指數、中國零售商信心指數以及中國O2O指數等二級指數。
商用土地市場：寒意來襲 分化明顯
中國商用土地指數環比同比雙雙下跌。2014年第三季度，中國商用土地指數(CLI)與上一季度基本持平，微跌0.8點，環比跌幅為0.8%，同比下跌4.9%。
"商業土地市場歷經兩年的火熱，開發企業手中已握有充足的土地。盡管目前環比同比雙雙下滑，但跌幅都有所收窄。" RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦分析，"值得註意的是，商用土地流拍數量大幅上升29.4%，商用土地溢價持續下跌，特別是限購限貸政策的調整，也使得部分資金回流到住宅用地市場。"
從各級城市的表現來看，不同級別城市商用土地則呈現更為明顯的分化現象：一線城市主城區優質土地因稀缺仍然呈高溢價態勢，而二線城市的土地市場則因大型房企規避風險調轉方向回歸一線城市，溢價率下降明顯。
"預計政府為避免土地出讓金持續下跌，不排除會在第四季度放寬土地出讓限制，以吸引開發商入市。" RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦指出。
商用物業：空置率上升源於業態調整
2014年第三季度，中國商用物業指數(CRI)為111.0，整體表現與上一季度基本持平。與租金水平保持平穩相比，整體上，空置率則有所上升，漲幅為5.1%。
RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦指出，空置率的上升並非源於大量供應入市，而與眾多零售物業進入業態調整周期有關，較為發達的一線二線城市尤為明顯。
數據顯示，延續瞭上一季度的業態及品牌調整，北京、上海和深圳等一線城市的空置率均小幅上升，業態調整則呈現"去主力店化"及"去高端化"趨勢。不少核心商圈內的購物中心增加瞭輕奢品牌、品牌集合店的比重，以填補去主力店後的面積空缺，以期實現租金增長。
在二線城市中，鄭州、西安等城市亦出現瞭大面積業態調整。在大量商業綜合體迅速入市的激烈競爭下，一些以零售為主的老牌商業項目開始瞭被動調整，增加瞭餐飲、休閑娛樂等體驗業態，轉型成為覆蓋多層次消費需求的商業場所。
品牌商戶： 餐飲開店積極
零售嘗試線上 2014年第二季度，中國零售商信心指數(RCI)為125.2，上漲5.4，環比上升4.5%，同比下跌3.9%；而相應地，中國O2O指數(O2OI)為295.5，亦上升7.2點，環比上漲2.5%，同比上漲5.6%。
"餐飲和零售業態因電商的可替代性不同，產生瞭不同的拓展姿態，餐飲開店意願明顯，而更多零售品牌則積極嘗試在線上開店。"RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦指出。
大眾型連鎖餐飲的擴張速度依然迅猛，有不少品牌與大型房企形成瞭長期合作關系；隨著華潤五彩城、萬達廣場等商業項目在全國范圍內大面積佈局，小輝哥、外婆傢、避風塘等連鎖品牌也緊隨其後。
因受電商沖擊較大，零售行業則持續萎縮。第三季度高奢及輕奢品牌的開店指數依然停滯不前；而之前積極開店的快時尚品牌也放緩瞭開店節奏，態度趨於謹慎，選址上更傾向於市中心核心商圈，對於偏遠地區的新興商圈，則不敢盲目進入。而在另外一方面，他們則積極嘗試線上平臺的搭建。本季度有多個時尚品牌進駐天貓品牌，例如Zara、Calvin Klein，均開設瞭線上銷售業務；而A& F、H&M和Hollister等時尚休閑品牌中國大陸地區網上商店也正式上線。
相比其他零售品類，買手店品牌因更為小眾並可更多依托線上傳播，在設立電商平臺的過程中顯得更為積極。數據顯示，買手店品牌中設立電商平臺的已占三分之二，其剩餘三分之一中也有一半以上的品牌正在建設網上商城。"買手店的線上銷售幾乎達到總營業額的10%，這一比例約為其他零售品牌的三倍。"RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦指出。
沈陽：奢飾品市場或陷窘境
今年7月，沈陽路易威登久麗店正式撤離。伴隨著這個經營瞭7年之久的東北第一傢LV於合同期滿的撤店，也正式宣告瞭一街4LV店時代終結。從LV撤店的現象，不禁引發對於奢侈品行業經營進入困局的原因思考。
RET睿意德董事兼沈陽公司總經理梁煒驊表示，沈陽作為一個奢侈品消費力強勁的城市，雖然經歷瞭前幾年的高溫消費，但是隨著 "官場饋贈"功能弱化，國內時差式上新、限量難尋、售後服務缺位等因素的出現，也是難以避免的陷入困局。購買奢侈品的主體，也以傳統的富豪及官員為主力的群體逐漸向正在崛起的中產階級轉變。這一階級使得對於國際品牌的需求與消費承受能力的矛盾激化，導致瞭奢侈品市場的經營窘境。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/16442962427.shtml
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