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八大招避免 三代養一鋪
???商鋪一直是投資不動產的一員，這種投資產品常被稱為“一鋪養三代”。如今，有新說法“三代養一鋪”，內在含義是商業地產過剩，存在很大的泡沫，投資價值降低。那麼，如何避免“三代養一鋪”的噩夢？房子2胎利息貸款全省皆可處理
??第一、認識優質商鋪的特點。
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??優質商鋪一般有四個特點：
??1.具有穩定性。
??2.商鋪不會因房齡增長而降低其投資價格。相反，好的商鋪會因商圈的發展成熟而不斷升值。
??3.商鋪具有高回報率，且遠高於住宅。
??4.商鋪具有投資潛力，目前在國內，商鋪投資的概念還未轉變，價值上升空間很大。
??第二、後期運營能力最關鍵。
??對一個商業綜合體來說，最重要的是招商能力和運營管理水平。而僅憑招商質量也不能保證租金增長、商鋪增值，後期運營能力甚至比招商質量更關鍵，它直接關系到優質商戶會不會長久地留下來。
??第三、做好各項統計、估算。
??1.估量投資地區消費量。目前在售商鋪多位於房地產開發的新興板塊，在考慮投資商鋪時，需考量未來該片區能夠擁有的常駐人口數量及消費人群數量。
??2.算清成本價。無論將來商鋪是自營還是出租，都應該先做一個投資回報率的預估，以計算出自己的成本利潤，做到心中有數。而目前情況下，商鋪投資合理的年投資回報率約為8%到12%左右。
??3.瞭解區域人口流動量。交通便捷與人流量並不能代表消費者人數的多少，因為他們極有可能隻是過客，並不逗留。
??4.區域配套成形情況。如果區域中僅有類似的商鋪而無其他配套，將會給商鋪的出租及經營帶來很大難度。
??第四、認識商鋪土地性質。
??目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變瞭土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有瞭經營功能。
??第五、留意商鋪周邊規劃變更。
??要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。
??第六、弄清商鋪相關權益。
??所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者隻要有產證就可以證明，而後者涉及的內容有很多。
??第七、註意商鋪面積大小。
??商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。商鋪面積主要註意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量註意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道佈局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。
??第八、用途結構不能零亂。
??商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。要註意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便於經營；二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高瞭。
??（《珠江商報》綜合整理）
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09565966745410398899351.shtml
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