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  "合夥打劫開發商"



  這一次,萬科長沙帶頭降價,又所為何意?

  "封盤"和降價同步

  就銷售任務而言,今年前10月,萬科共銷售1266.3萬平方米,銷售金額為1458.5億元,同比增長32.57%,在剩餘兩個月內完成年度1600億元的銷售目標已無懸念。

  "市場能接受什麼產品和價格,萬科會緊跟市場需求來定價。"萬科長沙有關負責人對記者稱,這次促銷是把利潤控制在較低線上的一次市場化行動,並不代表看淡明年樓市。

  業內普遍分析認為,年底降價促銷,通常為開發商尤其是上市房企沖銷售任務或回籠資金最常見手段,不過目前銀行已普遍收緊貸款,此時促銷,資金能夠迅速回籠的可能性並不大。

  萬科的率先降價動作,一向被敏銳的市場當做信號。每次最先降價的項目,總是萬科長沙項目。此前,2008年和2012年市場銷售情況不佳的時候,萬科長沙均有降價舉動,而且因此引起瞭不小的業主維權風波。

  本報記者 陳小瑛 深圳(樓盤)報道

  11月19日,這個充滿懸念式的噱頭謎底揭曉,萬科發出"合夥打劫開發商"的團購活動,從11月19日-30日,萬科長沙五大項目全線讓利,其中臨江的萬科白鷺郡、金域緹香、繁華街三個項目最高優惠8萬,而萬科城、環球村最高減6萬元,金額等同於2012年長沙政府發放的購房貨幣補貼。

  "合夥打劫開發商!"

  "在項目開盤前,銷售團隊一般會進行價格摸排,看一下客戶能夠接受的價格范圍,降多少價格能多賣多少套房,降五百和降一千,去化率肯定相差很多。"上述上市房企營銷負責人說,市場沒有賣不出的房子,隻有賣不出的價格。

  11月19日,長沙(樓盤)各大報紙廣告都在炒這個噱頭,背後的內容是,萬科在長沙的樓盤要大降價,降價幅度最高達10%。

  而業內普遍分析認為,萬科降價是為沖刺完成年度銷售任務,由於萬科今年在長沙的產品結構較高端,同其它江景項目戶型和價格主要面向改善型群體一樣,銷售都不夠理想,此時沒有比降價更好的促銷手段。

  "總任務完成不代表每個地方公司都能完成,地方公司的銷售團隊年終獎均與業績掛鉤,通常是沒完成任務才會降價促銷沖量。"一傢上市房企的長沙項目營銷負責人對記者表示,盡管萬科對外稱沒定銷售任務,但內部對於每個城市肯定有派分,而在目前市場仍有需求的情況下,降價會立竿見影。

  可見,這次萬科並非完全看空明年房地產市場,而是結構性看空區域市場,尤其是在二三線城市,諸如長沙這樣的一直以來是房地產市場"陷阱"的城市,萬科毫不猶豫地舉起瞭降價大旗。

內容來自sina新聞

  而據其公司統計,長沙市內六區目前商品住宅存量1491萬平方米,去化周期長達15個月。截至11月17日,今年萬科長沙共售出2109套房,銷售面積19.7萬平方米,占市場份房屋二胎借款準備資料額1.24%,排名第七位,位列恒大、五礦、中建、華潤、長房、同發等房企之後。

萬科內部 放話明年沖刺2000億

  盡管萬科長沙有關負責人並未透露目前的銷售成績,但其坦言,這次不論規模還是讓利尺度,都堪稱是萬科在長沙市場上史無前例的一次優惠活動。

  11月18日,一篇刊登在長沙各大報媒頭版的"長沙房地產明天要出大事瞭"的廣告吸聚瞭全城眼光,猜測、流言四起,萬科將再次扛起降價大旗的消息在圈內不脛而走。

  據瞭解,今年萬科長沙在售有六個項目,比去年增加兩個,但其中四個為江景豪宅,面積偏大、價格較高,購房人群正屬於被調控的對象,需求無疑受限。

  "萬科長沙今年如果不是產品結構變化的問題,也不會愁賣。"長房集團一位營銷負責人表示,高端人群較窄,購買能力有限,目前長沙市場的大戶型高價樓盤都較難賣。

  與萬科長沙降價促銷的動作相反,北京(樓盤)萬科的項目卻在玩"封盤"。

  一位接近北京萬科的人士透露,北京萬科的項目目前全面進行"封盤",尤其是長陽和通州的一些剛需項目,背後原因是,今年萬科的銷售任務已經完成,明年是萬科公司建立30周年大慶(樓盤),想在明年沖刺2000億元的銷售目標,給資本市場一個信心。

  按均價八千元,套均一百平方米粗略估算,萬科此舉最高降價幅度為10%。

  萬科長沙有關負責人向記者回復稱,降價並非看淡後市,這屆三中全會提出,按市場規則定價,意味著房地產的問題,會用市場化方式來解決,而萬科能夠領跑地產業最先進入千億臺階,正是因懂得市場規律,用市場化的思維模式運行,降價算是積極響應三中全會。

  同時,該負責人亦向記者透露,萬科總裁鬱亮已在公司內部放話,2014年萬科實現2000億元的規模,已沒有懸念,市場前景依舊可期。

  而目前銷售依舊火爆,且面臨供不應求的一線城市,並未出現有開發商降價的現象,在北京有開發商甚至借調控之機拖著不想賣,各個城市的市場差異愈加明顯。

  "市場能夠接受什麼樣的產品和價格,萬科會緊跟市場需求及發展趨勢定價,"萬科有關負責人表示,這是萬科在有效控制成本、合理控制發展規模的同時,把利潤控制在較低線上的一次市場化行動。

  "市場好,誰都不願意降價賣,降價是房子賣不動,實在沒辦法的下策,"上述上市房企營銷負責人說,在9月份銀行開始收緊信貸後,購房者觀望的情緒日漸濃厚,目前長沙促銷的情況比較普遍,但最多是減三五萬元,像萬科一次減八萬元的還未有第二傢。

  盡管萬科從去年起就放低瞭開盤當月去化率的要求,從過去奉行"5966"原則,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出六成、產新北鶯歌建地貸款品必須六成是住宅,隨著樓市調控調整為"5946"原則,即開盤首月售出四成即可,但萬科需要為全年銷售任務積極調整定價策略。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/09083742233.shtml

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