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  提醒：商業公寓水電、管理費高土地使用權僅四五十年

  本報訊(記者潘彧)記者走訪市場發現，由於限購限貸政策繼續實行，且商業公寓投資門檻較低，越來越多的投資客轉向商業公寓，一手商業公寓推盤也十分火熱。而在公積金新政可能實施的預期之下，不少開發商也推出瞭居住型公寓爭取改善型投資者。

  七成投資者采用按揭

  記者實地探訪部分商業公寓項目發現，雖然尚未開盤，但售樓部人流湧動，短短一個多小時，便有四五個購房者繳納誠意金。

  由於限購限貸政策，越來越多的投資客轉向商業公寓，且主要是以投資為主。合富置業統計數據顯示，近期廣州商業公寓市場買傢當中，僅有22%的買傢購買作自住用途，其餘七成多的買傢購買商業公寓均有投資的打算。

  與投資者旺盛的需要相對應，一手商業公寓推盤火熱，成交熱烈。根據合富輝煌市場研究部報告顯示，今年廣州有近2.5萬套的公寓推出，遍佈廣州天河、黃埔、番禺、海珠等區域。

  此前，敏捷集團推出數個商業公寓，並進行瞭部分降價促銷，成交熱烈，而近期，位於琶洲的保利天悅公寓開盤，當日去化率超過八成，而合景天峻、保利大都匯等多個商業公寓盤都已收籌"試水"。

  不過，記者發現，在投資商業公寓的買傢當中，絕大部分買傢依然喜歡百萬元以下的商業公寓。

  合富置業的數據顯示，多達82.6%的買傢選購瞭總價100萬元以內的商業公寓，隻有不到2成的投資客會選購總價超過100萬元以上的商業公寓。在近期 投資商業公寓的個案當中，約有7成的個案是通過按揭方式完成交易，一次性付款購買的個案僅占投資商業公寓物業市場成交的3成。數據反映，現時購買商業公寓 的投資客仍以資金實力並不雄厚的小本投資為主。

  投資分析



  優勢：不限購不限貸門檻低

  為何那麼多投資者青睞商業公寓？記者從業內瞭解到，除瞭限購限貸政策的實施導致許多投資者對於住宅類產品"無法入場"之外，商業公寓的高回報也是一個非常大的原因。

  "目前客戶購買公寓後多數用於出租，流入二手市場轉賣的非常少。"滿堂紅市場部高級經理周峰表示。

  合富置業市場經理梁燕明表示，從近幾年商業公寓市場租售行情來看，中心城區商業公寓的租金回報率，收益相對理想的物業年回報一般都有3%~3.5%。 "以北京路商圈內的商業公寓為例，60多平方米的商業公寓物業帶傢電月租可達5500~6500元，以當初業主買入價計算，租金回報率較理想的可超過 3.5%以上。"梁燕明表示。而中原地產數據顯示，越秀區部分公寓出租回報率高達5%以上。

  這一出租回報率遠高於住宅。此前，多個研究機構公佈的數據顯示，廣州市二手住房的出租回報率已經跌破3%。

  不過，相比之下，中心城區商業公寓單價較高，"入場"的難度較大，且無學位，不少業內人士坦言未來升值空間有限。

  風險：偏遠地區買公寓"博升值"有風險

  出於價格的考慮，目前市場上，不少商業公寓並不地處鬧市，一樣受到熱捧。

  "主要是便宜，周邊新盤在1.3萬元左右，這個盤毛坯隻需要7500元/㎡，覺得將來萬一發展起來瞭，升值潛力很高。"投資者馮先生告訴記者，雖然自己投資的公寓處於市郊，各種配套也不盡完善，但是由於價格便宜，他覺得未來轉賣的獲益空間很大。

  而周峰則認為在市郊購置公寓，風險相對較高："在市區的公寓盤，本身量不大，有寫字樓的上班族作支撐，售價高。而在郊區的公寓盤，短期內完全沒有穩定的租客群體作支撐。"

  而對於"搏升值"等待轉賣的想法，周峰表示瞭肯定，認為郊區盤源未來隨著市政配套的完善確實有升值的可能，不過，他也表示，這些盤源未來的升值空間並不穩定，而且相比起住宅物業來說，公寓的各項成本更高。

  趨勢：公積金新政或催熱居住型公寓市場

  而對於日前剛剛曝光征求意見的廣州市公積金新政，收緊瞭公積金貸款的額度和申請難度，且對於用過公積金的購房者禁止貸款，導致這部分本想"賣一買一"的購房者轉向商業貸款。

  記者在市面上瞭解到，目前部分公寓打著"居住型公寓"的名頭，提供價格相對住宅便宜的兩房到四房單位，甚至可以提供明火煮食，大有和住宅"搶客戶"的意 思。而此類公寓不限購不限貸，首付五成，貸款利率在基準利率上上浮10%，相比嚴苛的二套房無論是公積金還是商貸均要首付七成的政策更為寬松。

  不過，周峰對記者表示，出於自住考慮購置公寓，即使是居住型公寓，始終不算太理智。"公寓一般隻有40~50年的土地使用權，如果土地此前曾閑置，使用的時間將更短，未來將面臨補地價。"

  還有業內人士提醒稱，公寓的水費、電費、管理費等生活成本都明顯高於住宅，同時沒有學位等公共資源。

  "是否購買公寓，還是應該看性價比。"周峰表示，打比方說，假如有個住宅還能用67年，賣2萬元/平方米，而寫字樓類的公寓還能用40年，畫一個等式，水平線就是11940元/平方米，即要比住宅低40%才劃算。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08274018520.shtml

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