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那麼，地產職業經理人向何處去？記者註意到，已在房地產行業中蔚然成風的“合夥人”模式或許是一條路徑。

“從信用借款險資本身來看，其獲得解禁之後允許入股地產，如果是長期性投資，地產股又處於低估值的投資區域，那麼這波攪動行業的潮流就屬於正常現象。”李驍說。

當前，上市房企財報已暴露出“優等生”ROE（股東權益報酬率）的下滑風險，比如萬科A今年三季報顯示，其攤薄ROE僅為7.7%。

臨近年底，地產經理人跳槽進入高峰期，尤其是“萬寶之爭”中，以萬科總裁鬱亮為首的職業經理人團隊狙擊“寶能系”金融資本，多少有些悲情。

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本輪牛市來臨前，金融股曾率領大盤上漲，將牛市推向5178點的高峰。當前，估值偏低的地產股成瞭金融資本尤其是險資們的“狩獵”目標，尤以“萬寶之爭”為典型。

除瞭萬科，今年以來，金科、泰禾、福星等上市房企均推出瞭“事業合夥人”或“中高級管理層持股”模式及“項目跟投”模式等，與之前的地產經理人模式完全不同瞭。

要提升房企ROE水平，可從單個項目著手，先提升項目的內部回報率（IRR）。中糧地產成都營銷部李海博說，主要還是看團隊專業性和資產周轉率，基於有限的項目資源，操盤手往往前期靠高周轉回款，但利潤很低，中後期增加洋房、獨棟等，加上高贈送率，利潤率也會高，以此平衡前後期利潤，提高綜合利潤率。



12月23日，迪馬股份（600565，SH）公告稱，公司旗下上海之方實業與深圳平慶投資、上海碧榮投資聯合斥資23.1億元拿下上海奉賢區一幅占地近8.8萬平方米的住宅用地。

但82傢地產股今年三季報的攤薄ROE均值為3.銀行2胎貸貸款全省皆可處理8%，其中龍頭房企如萬科為7.7%，中型房企中天城投為21.48%，最高者華夏幸福為30.59%。從近年數據看，地產股的攤薄ROE整體呈下滑趨勢：2011年為13.1%，2012年為12.18%，2013年10.7%，2014年為9.15%。

險資入股房企之後，會促使藍籌房企集中提高ROE水平嗎？中糧地產一擁有金融經濟學背景的營銷人士告訴《每日經濟新聞》記者，“龍頭萬科的年度分紅較低，其他房企也如此。險資入股房企後作為長期資金，勢必要求房企管理層兌現年度所許諾的分紅，因為這些險資也承擔著回報其保單持有人收益的壓力。如此一來，勢必改變像萬科以往 利潤再投資 的運作模式。險資如何把資源變成利潤，就看公司管理層的操盤團隊能力。”

重構地產經理人生態

《每日經濟新聞》記者查詢發現，平慶投資實為平安不動產的“馬甲”，持股40%，而迪馬股份與上海碧榮背後的碧桂園各占30%。這僅是險資入股地產項目的個案。媒體日前曝出，平安不動產已成名副其實的“隱形地主”。

在萬科抗拒寶能的背後，萬科的凈資產收益率（ROE）很可能成為一個關鍵問題——過去多年始終徘徊在20%上下。不單如此，擁有高ROE水平的房企並不多。而險資的高融資成本，註定其追求高回報的本性。如果無法兌現高收益，那些風光的房企職業經理人，會進入職業困境嗎？房地產行業又會發生何種變化？

隨著險資入局，房企管理層會不會以提高ROE為基礎“提質增效”，並反過來對企業及經理人自身產生深刻影響？

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，地產經理人主要有四種轉型方式，一是高管被動成為合夥人；二是角色轉換成為乙方與企業合作；三是轉型高利潤行業；四是介入新經濟領域從事創客。

全國房地產商會理事、交大房地產金融總裁俱樂部副會長李驍向《每日經濟新聞》記者表示，今年地產政策松綁，樓市卻持續低迷，投資增速下滑，地產股陷入低谷，加劇瞭險資對地產的垂涎。