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內容來自sina新聞
產業地產新玩法房產換股權
在深圳龍崗的星河World高科創新園區，開發商星河集團將其定位為"上市和擬上市企業總部基地"，除瞭業界知道這是一個大型舊城改造項目、項目總建築面積160萬平方米、總投資額高達150億元之外，很少有人知道，這個普通的大型舊城改造項目其實深藏玄機。
在這一項目上，星河集團將與第二大股東、國內最大的創投機構深圳創新投聯手推出地產金融模式，以現金、產權或"現金+產權"的方式與擬入駐企業進行股權置換，這可能是目前國內首例使用項目"房產換股權"的金融投資模式。
星河集團副總裁黃德安在接受中國房地產報記者采訪時透露，在合作企業成功上市之後，星河可以選擇繼續與企業共同發展，也可以選擇在二級市場退出，使產權獲得更好的回報。
目前該公司已經在深圳星河World及常州星河紅土創業產業園兩個項目中嘗試該模式。
而星河集團這麼做的目的，是為其全國擴張打造核心競爭力，未來將以這類物業作為基礎資產進行資產證券化上市融資，計劃在2015年完成在香港上市計劃。
產權投資新模式
實際上，國內大型產業園區並不少見，但招商和運營卻一直是車貸遲繳拖車產業園的最大難題。
據瞭解，星河World高科創新園區擬發展創新金融、電子信息、文化創意、現代服務業、新能源產業，能容納上千傢企業，提供10萬人就業。
不過，該項目的亮點卻是在以"產權置換股權"的創新運營模式上，並以此區別於其他產業園。
據瞭解，星河World項目近一半面積為開發商長期持有，部分寫字樓的產權則用來置換擬上市公司的股權。
有業內人士分析，這些產權置換或將為星河帶來數十億元的股權收入，不僅如此，這數十億元的股權收入在將來這些企業上市之後，還將持續實現數倍的增值收益。
黃德安告訴記者，星河World並非一個簡單的地產開發項目，而是一個產融互動的平臺，其產業與金融相融合的模式包括股權投資、地產基金、資產證券化等等。在實現對中小企業扶持的同時，也可以通過資本市場獲得更高的投資回報，從而創造多贏的局面。
"我們通過現金、產權、或現金+產權的方式來換取一些優秀企業的股權，對星河來說，這是一個較為靈活的投資選擇。"黃德安表示，這樣做的前提是雙方對產權和股權都會進行合理的估值，從而確定置換的比例及置換的期限。
這種地產金融的投資模式由星河集團與創新投聯合推動，借助創新投的專業優勢，選擇有上市意願及上市潛力的企業，來作為這種模式的主要合作方，其中將以創新投目前成功投資的企業作為未來星河World的重要客戶基礎。
"他們的專業優勢可以讓我們的合作更好地規避投資風險，確保穩健的收益。"黃德安還表示，目前已有眾多企業有產權置換股權的意願，星河正對項目入駐企業進行篩選。
擬資產證券化融資
對於星河的"另辟蹊徑"，包括企業、金融機構在內的各方均對這種獨特的產權投資模式表示看好，並認為這種模式將給房地產企業拓寬新的投資渠道，推動企業的加速擴張。
國信證券一位分析師認為，此舉不僅為星河置換瞭一些優秀企業的股權，同時也解決瞭一些謀求上市的中小企業的發展資金問題，最重要的是，與創新投、星河的合作將推動這些企業更為良性的發展，有利於他們制定精準的上市路徑。
在星河的戰略規劃裡，嘗試產權置換股權的模式，是為瞭打造公司的標志性產品，從而進行全國復制，將來計劃能夠以星河World為核心內容的商業資產包作為基礎資產，進而推動資產證券化進行融資。
"我們一直在尋找好的運營模式，以及最佳的上市時機，也考慮將旗下的商業地產作為上市先導，同時集團將整合現有優質商業資產，逐步推進資產證券化的整體進程。"黃德安告訴記者。
"一旦將星河World項目乃至以其為代表的整個星河商業地產進行打包之後，其本身登陸資本市場的可能性就會大增，與企業密切的股權合作將會使租金收入更為穩定，也給未來資產證券化提供瞭很好的基礎。"上述分析師表示，以星河World的體量和未來可預期的經營收益，其單獨上市都有一定的可行性。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/10222339777.shtml
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