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內容來自sina新聞

2胎增貸怎麼貸款比較會過件銷售榜淡出房企實力評估體系結構調整成主旋律

表格由公開數據整理

中新網4月7日電近期密集發佈的上市公司年報顯示，2012年，銷售額超過千億的房地產企業已由萬科一傢擴容至三傢，此外，年銷售規模超過百億的房企也超過瞭53傢，相比2011年的42傢大幅增長。不過，亮麗的數字卻無法掩蓋行業的危機，在銷售額大幅增長的同時，房企利潤下滑的趨勢卻也同樣加劇。中國指數研究院數據顯示，2012年500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%。

即便銷售額增長本身也不太令人信服。與過去數年相比，合作項目，權益銷售在房企年報中所占的比重越來越高，高速增長的背後，卻是更多分享蛋糕的合作夥伴。而曾經作為房企實力重要考評指標的銷售額排行榜，也因此越來越失去其參考價值。

在行業內，不少從業人士已達成共識--2012年是一個結構調整年。持續加強的樓市調控正使得房地產市場生態急劇發生變化，這也迫使不少開發商從產品結構、區域佈局乃至發展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。

銷售榜淡出

每年的房企銷售排行榜都是最吸引眼球的事件。甚至在很多人眼中，這就是房地產企業的實力排行榜。

如果說五六年前的銷售排行或許還能為企業實力提供一個客觀參考的話，那麼在合作項目大行其道的今天，房企銷售額排行榜的參考價值已越來越弱。

以龍頭房企萬科為例，早在2010年10月，萬科集團董事長王石便稱，當年萬科約有75%的銷售收入來自合作項目。而自2005年起，萬科每年約50%左右新增項目都是通過合作購得。這一規則同樣在2012年的年報中得以體現，當年新增的78個開發項目中，有47個屬於合作項目，以建築面積計算，萬科擁有的權益建築面積僅占到全部新增項目總規劃建築面積的77%，這也使得2012年萬科1412.3億元的銷售金額要大打折扣。

同樣通過大規模合作贏得發展的還有綠城和融創。兩傢企業在2012年的銷售排行榜上均大幅躍進。綠城中國由2011年的第12位躍升為第7，融創中國則從2011年的第18位躍升至第12。而雙方開創的合作銷售模式無疑是主要原因，但卻遠遠不是企業實力的真實體現。

年報數據顯示，2012年綠城中國546億的銷售額中，歸屬於集團的權益金額為289億元。而融創中國356.4億元的合約銷售額中，歸屬於公司的權益合約銷售金額僅為283.5億元。

毛利率下滑隱憂

假如將目光從銷售榜單上離開，似乎隨時可以發現，房地產行業並非像銷售額表現的那麼繁榮樂觀，危機正在潛伏中。

毛利率的下滑或許更能說明問題。

某機構數據顯示，2012年國內500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%。

從行業龍頭萬科開始，幾乎所有的企業年報中的毛利率數據均開始下滑。其中不乏一些過去的盈利冠軍。作為業內高盈利的代表企業，中海地產的毛利率便首次跌出瞭40%的水平，而一向強調快速周轉，以剛需產品為主的恒大地產，更是因利潤率的大幅下滑而在上市以來首次宣佈暫停派息。

萬科集團總裁鬱亮更是認為，毛利率回到制造業的水平是大勢所趨。

從市場大環境來看，地價在成本中占比越來越高，而勞動力成本的增長速度也在近年保持高位，原材料等資源價格也呈上升之勢。這或許就是房企毛利率不斷下滑的主要原因。

更為重要的是，利潤水平的下滑直接影響到過往開發模式的延續。顯然以往仰仗土地儲備，快速銷售實現資金回籠的開發模式已經越來越沒有市場。調整結構已成為開發商迫在眉睫的大事。

結構調整年

"房地產進入下半場"的輿論也在2012年興起，從更長遠的角度來看，受土地改革預期，收入分配改革、房產稅推廣，乃至中國經濟發展規律的影響，樓市的生態將在未來十年內會有徹底改變。

對於許多房地產開發商而言，2012年也確實是一個結構調整年。持續加強的樓市調控使得房地產市場生態急劇發生變化，這也迫使不少開發商從產品結構、區域佈局乃至發展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。2012年不少房企的銷售單價下滑也源於此。

但多數企業所采取的仍舊隻是簡單的戰術調整。

調控下剛需產品銷售較佳，那就大幅增加剛需產品占比。三四線城市銷售遇阻，那便高喊"重回一二線城市"。這些調整並未在實質上讓企業獲得應對未來市場的能力，隻是短期的過度。

此外，對於一些並非以剛需產品為主的開發商而言，過快的產品調整有可能導致企業客戶的流失，並對企業帶來實質的傷害。

過快的模式調整也是如此，SOHO中國便是一例，在宣稱轉型持有型開發商之後，SOHO中國在資本市場的表現不佳，許多投資者對過於快速的轉型並不認同。

多數企業走在瞭短期應對與長遠轉型兩端，能夠處理好兩者關系，達成穩步調整的企業在市場上並不多見，龍湖地產可以算一傢。

2012年龍湖年報披露，公司實現銷售額401.3億元，同比增長4.9%。在業績大體平穩的背後，龍湖進行瞭多項調整。

與其他公司一樣，龍湖在2012年也堅持佈線一二線城市，抓住窗口期拿地，底價摘取多數土地，並巧妙開始"土汽車貸款率利最低銀行 2014地換倉"，新增土儲更靠近中心城市，銷售產品中也適度調高瞭剛需及首次改善的占比。但但相比萬科、遠洋等企業將其剛需產品保持或調整到85%以上的策略，龍湖在該領域調整相對平穩，並未改變其以高端物業開發為主的形象。

而更為長遠的調整計劃是對商業地產的佈局。多年來，龍湖一直在穩步推進增加商業自持面積的計劃。龍湖集團商業地產部總經理魏健近期也在媒體上表示，"集團預計用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖'增持商業'的發展戰略。"

提高租金收益在企業營收中的占比，從而對沖掉開發業務利潤日益攤薄的風險，這便是龍湖策略調整的方向，與龍湖類似，希望在商業地產領域尋找未來的開發商頗多。綠地集團、保利地產、萬達集團、SOHO中國等均是如此。

但能在調整中保持穩健的，卻是少數。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-07/15232062797.shtml