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內容來自sina新聞
五年之內 大小城市房價背離趨勢依然會持續
唱空樓市的專傢年年有，"空軍一號"非一位十年前就開始唱空的海歸經濟學傢莫屬。他一直把目標定在一線城市，預測的降價幅度常常是"兩年降四分之一"、"五年腰斬"。最近一次預言發表在上月，"房地產泡沫未來數月內破滅，最多不到一年。"
前些年他特別受大眾歡迎，被視為手握水晶球的預測大師。最近兩年他的預測卻開始成為大眾眼中的笑柄，即便如此，他依然堅持己見。也許他是最瞭解預測界終極規律的--"大膽預測吧！錯瞭沒人記得，一旦蒙對一次你將一夜成名。"
內地不斷爆出的"鬼城"現象，又給瞭"空軍"新的"彈藥"。但一線城市的房價走勢卻始終堅挺。
國傢統計局這次的統計結果與大眾的感受終於一致瞭：今年房價漲幅最大的城市正是北京、上海、廣州、深圳。
2010年以前，中國樓市的漲跌是全國基本同步的，隻是在幅度上有所不同。但近三年來，一線城市與三四線城市之間的價格走勢，背離程度越來越大。甚至在二線城市之間也開始分化，例如浙江三大城市杭州、寧波、溫州樓市一直低迷，溫州諸多豪宅價格甚至對折。為什麼許多中小城市在降價，一線城市卻在大漲？
歸根到底，依然是供求關系這個最基本的商業原則在起作用。
三四線城市和溫州這些炒作過度的城市，地方政府完全依賴土地財政，拼命擴大土地供應。最近去中部某省會城市考察，這個城市最近幾年的GDP增速常常全國奪冠，但平均房價隻有7000元/平方米左右，遠低於周邊省會，在本省范圍內也非第一。
原來這個十多年前人口剛過百萬的城市，規劃要聚集千萬人口，城區面積以10倍的速度增長。每規劃一個新區，搬去幾個機構、大學，就開始大規模賣地；一個新區還未填滿，第二個新區又開始四通一平。建設新區的目的不是產業導向，而是以賣地為最終目標。
這個省人均收入最高的城市，2009年至2011年房價每年上漲50%，市政府強租農民土地開發新區，面積超過老城區，被官方媒體大規模曝光。最近去參觀發現，新區建設速度不減，國內排名前列的大開發商悉數進駐。但新樓盤開盤價與兩年前相比已有20%~40%的下降。
巨量的供應超越瞭本地人口的消化能力，這兩個城市傢傢戶戶基本都擁有兩套或以上的房產，不僅居住需要早被滿足，投資需求也已經透支。如果沒有後續大規模人口導入，此類城市必然會出現空城甚至鬼城現象。
四大一線城市的供需關系恰恰相反。從地方政府對土地財政的依賴程度來看，一線城市相對較輕。北上廣深擁有中心地位和要素聚集效應，各有自己強勢而健康的產業，雖然賣地收入一般高於其他城市，但對財政的貢獻比例較低。例如上半年房價漲幅第一的廣州，多年來賣地收入還不如杭州、南京甚至大連和武漢。
一線城市優秀的醫療、教育、文化、就業資源吸引著全國的優秀人才和富裕階層，還有大量海歸，為高端房產提供著源源不斷的有支付能力的消費人群。在可以預見的五年之內，大小城市房價背離的趨勢依然會持續。
聶梅生：下半年房價上漲動力仍在但漲幅趨緩
"上半年房地產總體形勢用一句話形容，就是各項指標處於本輪調控以來高位。"24日，全聯房地產商會名譽會長聶梅生在博鰲·21世紀房地產論壇第13屆年會上表示，2013年以來，房地產投資貢獻率、房地產交易量、交易額等多方面指標由負轉正，達到近兩年高位，她預測，由於宏觀經濟影響，下半年雖然房價上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。
日前，國傢統計局發佈的2013年上半年全國房地產開發和銷售情況報告顯示，前6月全國房地產行業在開發投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況方面均呈現出增長態勢。
聶梅生指出，在本輪調控期間，2011年和2012年大部分時間，房地產投資對固定資產投資形成負拉動作用，但是到瞭2013年形成瞭正拉動作用。統計局數據顯示，2013年全國房地產開發投資36828億元，同比增長20.3%，高於全國固定資產投資20.1%的增速，形成正拉動作用。而在2012年，全國房地產開發投資同比增長僅為16.2%，遠遠低於全國固定資產投資20.6%的增速，形成負拉動。
另外，從交易額與交易量來看，今年一、二月商品房銷售額增長速度高達77.6%，銷售面積增速也超過50%。
房價方面，今年1至6月份房價平均漲幅高達11.2%，僅次於2009年21.2%的增速，達到第二高點。
"但從現階段來看，房地產成交量以及價格走勢均有趨緩之勢，因此，受宏觀經濟環境影響，下半年雖然房價上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。"聶梅生說。
聶梅生指出，未來房地產市場走勢主要受宏觀經濟環境、調控政策以及房地產市場自身佈局影響。從宏觀經濟環境來看，貨幣政策堅實穩健是明確的信號"面對二季度貨幣供應量的回落以及五月份以來資金外流導致的流動性緊張，國務院常務會議給出瞭明確的表態，要將穩健的貨幣政策堅持住發揮好，合理地保持貨幣總量。因此，未來貨幣政策整體放松的可能性不大，金融市場流動性緊張的局面還會繼續。"
從調控政策來看，擴大房產稅試點范圍預期日漸增強的同時，多個重點城市尤其一線城市調控會趨嚴，而從緊的調控會增加市場的觀望。
從商品房銷售面積和新開工面積來看，2012年下半年商品房的銷售增幅 高 於 新 開 工 面 積 增 幅 ，增 加瞭28.7%，意味著房地產供應面積是減少的。從存量房統計數據看，截至6月末，僅部分三、四線城市的存貨水平較高，多數城市商品房的存貨量同比減少。因此，結合供需兩方面因素，預計三季度房價保持穩中有升，房價漲幅趨緩。
世聯地產[簡介 最新動態]監測數據也顯示，2013年上半年，房企土地購置並沒有跟上銷售。根據世聯地產統計，核心房地產企業上半年銷售目標完成率平均達六成，持有較多現金。但由於未來央行信貸投放趨於謹慎，下半年社會融資總量增速將適度回落，從而帶動房地產市場結婚貸款銷量增速下滑。
新聞來源http://dl.hou2胎房貸se.sina.com.cn/news/2013-07-27/12002312126.shtml
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