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內容來自163新聞

港資房企價值亮紅燈 新世界中國私有化難掩疲態

選擇在最接近發佈年終成績的時間節點，鄭裕彤傢族旗下的兩傢上市房企新世界發展(00017.HK)及新世界中國(00917.HK)動作頻頻，快速拋售物業套現並正式重啟私有化計劃。

“寧肯被吃掉，也不能價值盡失。”一位為新世界中國提供金融服務的機構負責人歐先生向記者描述新世界中國當下的心態，“當下是一個合適的機遇，盡可能手持大量現金，增加優質投資機會，謀求以小博大。”

價值低谷預警信號

實際上，除瞭在1月初重新拋出的私有化計劃，新世界中國在2015年末也動作頻頻。

就在1個月前，鄭裕彤傢族找到瞭恒大地產的許傢印接盤其在中國內地多宗大體量項目。恒大地產在12月不到一個月時間內，收購瞭新世界內地9個項目，總建築面積逾1200萬平方米，總金額339億。對此，業內評價為“恒大幾乎拿下整個新世界。”

多傢機構分析指出，新世界中國向恒大地產出售的項目以成交價普遍較市價大幅折讓成為最大的亮點，其次，與周邊同類型土地及物業相比，成交價、付款條件及盈利能力均極具優勢，且項目的投資回報率則普遍在20%以上。

據悉，恒大地產12月底豪擲204億收購5大項目，將透過新世界、周大福認購的、無固定到期日的永續債支付約50%；剩下50%約100億的收購價款，恒大先期隻需支付其中的約30%即29億，就可獲得5個項目的所有權益。

有業內分析指出，恒大僅先支付收購總資金的15%即可。所謂永續債優勢，即無固定到期日和贖回日的一種融資方式。永續債優勢是沒有償還日期，發債人隻要能按時支付利息，債權人不能要求清償。

香港中大財富投資團隊一位負責人分析，新世界出售的這批項目均屬於優質資產，且收購方的支付條件十分寬松，可見新世界對這些優質項目幾乎“毫不留戀”。他指出，一方面，與恒大地產操盤手法相比，這些項目在新世界手上運作的盈利空間有限，另一方面，對於業績低迷不振的新世界而言，這些項目對該企業一直以來的開發業績中處於“價值低點”，“因此出售套現，手握大量現金，尋找更有價值的投資是最好的選擇”。

業內分析指出，經過12月連番出售項目後，新世界中國套現超過200億元人民幣，再加上該房企去年6月底時手頭持有的157.73億元現金，以及向周大福企業出售瞭新世界酒店管理業務，再套現約19.3億元，從賬面上而言，新世界中國持有數以百億元現金。

此外，新世界、周大福通過本次交易認購恒大地產永續債，從價值投資角度共享恒大項目開發所帶來的收益。

集中拋售物業的做法，與鄭裕彤傢族私有化計劃的初衷不謀而合，而且正好為該計劃做足準備。

受訪的歐先生分析，重啟私有化計劃，最大的初衷就是公司認為上市平臺的價值不大，尤其是對公司的增值、融資效果所起的作用已經不被看好。

早在2014年3月，新世界發展就曾提出私有化新世界中國的計劃，但因獨立股東贊成票未過半數而遭終止。

有分析稱，本次若新世界發展成功私有化手握大量現金的新世界中國，扣除214.5億元成本，仍可以將新世界中國餘下的逾百億元現金轉到公司名下，價值提升空間增大。

老牌港資房企的困頓

鄭裕彤傢族在內地依靠其“十年盤模式”，打造出“囤地專業戶”之名聲，並吃透土地溢價，最終不得不通過向新晉內地房企出售大量項目畫上句號，某些程度上反映出，曾在中國內地揮斥方遒的老牌港資房企所遇到困頓的冰山一角。

新世界中國公開表示，將部分項目售予恒大後，會將業務發展集中在內地一線及1.5線城市，這一種業務上的重新佈局，對公司在內地發展極為有利。

事實上，多位接觸過新世界中國的房地產企業人士分析，新世界中國近幾年來鮮有在土地交易市場上活躍，更是鮮有斬獲。目前的土地儲備主要依賴2000年以前所拿土地開發。

根據新世界中國最新一期的年報顯示三重房屋二胎，截至去年6月底該公司擁有土地儲備為2573.5萬平方米。其中在北京及上海等一線城市，擁有土地儲備約340.6萬平方米，即占其整體土地儲備的13.23%。至於成都、武漢等二線城市，亦分別擁有超過300萬平方米的土地儲備。

“港資房企在內地的疲態越來越明顯，因為內地經過多輪深度的房地產調控，內地樓市的變化已經更加復雜瞭，而且一二線城市復蘇明顯，且三四線城市復蘇比較緩慢，而曾在這些城市大量佈局的基礎上，港資房企把脈市場、消化項目的能力備受考驗。”曾在新世界中國華南項目擔任管理職位的一位地產界人士指出。

她補充道，港資房企以往在內地項目管理層主要來自香港，出現水土不服的現象比較普遍，且項目以往更多享受土地溢價的好處來提升業績，並非完全靠強力的管控和不斷優化的運營模式取勝。因此，在市場深度調整時，業績往往萎靡不振。







新聞來源http://money.163.com/16/0109/09/BCSKFD6T002534NU.html

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